Inmuebles y vehículos (arts. 40 y 41)

Disposiciones que regulan la forma de pago de las operaciones sobre bienes inmuebles y vehículos

Desde el 1º de abril de 2018 rigen las disposiciones contenidas en los artículos 40 y 41 de la Ley de Inclusión Financiera Nº 19.210, que establecen los medios de pago que deben emplearse para efectuar los pagos en dinero en las operaciones relativas a bienes inmuebles y vehículos, cuando el precio de la operación supere el equivalente a 40 mil Unidades Indexadas (5 mil dólares aproximadamente).

Alcance de la norma 

Las nuevas disposiciones aplican exclusivamente a los negocios jurídicos, definitivos o preliminares, celebrados u otorgados con posterioridad al 1º de abril de 2018, cuyo monto total sea mayor a 40 mil Unidades Indexadas.

En ese marco, la reglamentación establece que no estarán alcanzados por lo previsto en dichas disposiciones, además de los pagos correspondientes a operaciones otorgadas con fecha cierta anterior al 1° de abril de 2018, las operaciones que acrediten que fueron otorgadas antes de esa fecha mediante:

a) documento expedido de conformidad con lo dispuesto por los artículos 40 y siguientes del Decreto N° 597/988

b) documento en el que participe una persona pública no estatal o una institución de intermediación financiera, o que esté incorporado a un expediente tramitado en dichas instituciones

c) documento auténtico o ratificado por las partes

d) documento por servicios prestados por una entidad estatal relacionados con el bien objeto de la operación.

De esta manera, los pagos correspondientes a operaciones que se hayan realizado antes del 1º de abril y que se pueda acreditar su fecha a través de alguno de los mecanismos mencionados, no están alcanzados por las disposiciones y podrán realizarse por cualquier medio, aún cuando estos sean posteriores al 1º de abril.

En forma complementaria, se exceptuaron las operaciones de vehículos vinculadas a contratos de leasing otorgados por instituciones de intermediación financiera, así como las enajenaciones de vehículos cuando se actúe con negocios de apoderamiento con fecha cierta anterior al 1° de abril de 2018, o cuando el enajenante hubiera concretado su oferta en forma auténtica antes de dicha fecha.

Finalmente, se estableció que los pagos de más de 160 mil UI (unos 20 mil dólares) que se hubieran efectuado antes del 1º de abril de 2018 en el marco de operaciones alcanzadas por la norma, deberán adquirir fecha cierta antes de fin de año. De este modo, en aquellos casos en que se hubiera realizado pagos previo al 1º de abril pero en los que aún no se hubiera celebrado la operación, se brinda un plazo prudencial para dar fecha cierta a los pagos.

Vale destacar que la norma regula exclusivamente la forma en que deberán realizarse los pagos en dinero derivados de este tipo de operaciones, por lo que no están comprendidos los pagos en especie, ni aquellas operaciones en las cuales no haya un precio a pagar. En consecuencia, no se introduce ninguna modificación en operaciones tales como las permutas y las donaciones de bienes inmuebles o vehículos, pues en las mismas no se consagra un precio en dinero a pagar. Por las mismas razones tampoco se introducen cambios en lo que refiere a las herencias.

 

Medios de pago admitidos 

De acuerdo a la reglamentación actual, para el pago de las operaciones alcanzadas por las disposiciones, será válida la utilización de los siguientes instrumentos:

  • Acreditación en cuenta o en instrumento de dinero electrónico, ya sea mediante depósito de efectivo o cheque, en la cuenta o instrumento

  • Letras de cambio cruzadas, que deberán estar a nombre del adquirente del negocio jurídico

  • Cheques comunes o diferidos, cruzados y con la cláusula de “no a la orden” (admitiéndose el uso de cheques diferidos sin la cláusula de “no a la orden” hasta el 31 de diciembre de 2019)

  • Medios de pago electrónico

  • Letras de cambio cruzadas a nombre del escribano interviniente (por hasta el monto que el escribano hubiera recibido con medios admitidos), así como retenciones que el escribano efectúe para la cancelación de obligaciones tributarias, gravámenes e interdicciones, o cualquier otra deuda o gasto vinculado a la operación

  • Efectivo por hasta 8 mil UI (unos mil dólares aproximadamente)

De esta forma, los instrumentos admitidos son los medios de pago que tradicionalmente se han utilizado en la práctica notarial.

En los negocios encadenados se admitirá que la letra esté a nombre del adquirente del negocio jurídico que dio origen a la serie de negocios encadenados. Asimismo, en caso que haya más de una adquirente, se admitirá que la letra de cambio se encuentre a nombre de uno solo de ellos.

Por su parte, en las operaciones con saldo de precio, los pagos cancelatorios del saldo deberán realizarse mediante acreditación en cuenta o en instrumento de dinero electrónico.

A tales efectos, se admitirán:

  • Depósitos directos en la cuenta o instrumento de dinero electrónico (ya sea depósito de dinero en efectivo, de cheques o de letras, por citar algunos ejemplos)

  • Transferencias electrónicas

  • La entrega, en forma directa al acreedor, de letras de cambio cruzadas a nombre del adquirente, o de cheques comunes o diferidos, cruzados y con la cláusula de “no a la orden”

  • Los pagos realizados en instituciones de intermediación financiera

  • Pagos electrónicos que tengan como destino final la acreditación en cuenta o dinero electrónico realizados mediante:

    • débitos automáticos en cuentas o instrumentos de dinero electrónico

    • pagos electrónicos con fondos almacenados en cuentas o instrumentos de dinero electrónico

    • pagos efectuados con tarjetas de débito o instrumentos de dinero electrónico (incluidos los que se realicen través de agentes regulados y supervisados por el BCU cuya actividad principal sea efectuar cobros y pagos por cuenta de terceros).

En cuanto a las cuentas de origen y destino de los fondos, se establece expresamente que las mismas pueden estar radicadas en instituciones de intermediación financiera locales o del exterior.

También se prevé que los pagos podrán efectuarse a través de medios de pago que involucren, tanto en el origen como en el destino de los fondos, a sujetos distintos a los que realizan la operación (por ejemplo, si un padre compra un vehículo para su hijo, es válido que los fondos salgan de la cuenta del padre).

 

Otras consideraciones a tener en cuenta 

El Decreto 351/017 establece cómo deberán documentarse las operaciones y define el procedimiento de inscripción en los Registros Públicos de los negocios alcanzados por la norma, incluyendo los pasos a seguir para subsanar incumplimientos formales (al documentar la operación) o sustanciales (cuando se hubiera utilizado un medio de pago no admitido). Cabe destacar que ninguno de los incumplimientos señalados acarrea la nulidad del negocio jurídico.

La utilización de medios de pago distintos a los admitidos (por ejemplo, el uso de efectivo) será sancionada con una multa equivalente al 25% del monto abonado o percibido incorrectamente, siendo responsables en forma solidaria tanto quienes paguen como quienes reciban dichos pagos.

Puede acceder al decreto reglamentario Nº 351/017 aquí


Actualizado el 4 de julio de 2018

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Última Actualización: 06/08/2018